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“總價高不算什麼,關鍵是單價高。目前這個單價在這一區域,真個人信貸信貸年息借貸增貸轉貸土地信用貸款借貸利率多少免費諮詢試算的是太瘋狂。”一位不願具名的分析師說。銀行二胎利率缺錢急用哪裡借錢

新江灣地王受到開發商瘋狂追逐,隻是近期土地市場不斷走高的一個側影。福州、南昌近日也先後拍出地王。

另據中原地產的數據,今年新江灣區域新房的平均成交均價為4.6萬元/平方米。信達地產所拍4.9萬元/平方米的樓板價,比該區域新房今年的平均成交價還要高3000元/平方米。

業界認為,如果按信達所拍樓板價來推算,該項目未來的成本價至少要賣到8.3萬元/平方米以上才可能賺錢。然而目前板塊內新房的均價還不到5萬元/平方米,這與信達所要達到的成本價之間有相當大的落差。

房企在上海瘋狂拍地,一定程度反映出近期土地市場持續升溫的走勢。利率不斷走低的背景下,資產如何跑贏CPI,使房價上漲的市場預期越來越強。

對拍得新江灣地王的信達地產而言,考慮到背靠信達資產這傢實力雄厚的金融公司,73億元的總價並非高得離譜。然而4.9萬元/平方米的樓板價,比今年該區域內新房平均售價還高出3000元。業界認為,售價賣不到8萬元/平方米以上,項目能否賺錢將很成問題。

盡管“不差錢”,然而政府對開發所做出的至少開發六成小戶型的硬性規定,還是讓人為信達地產的贏利捏瞭把汗。

雖然出臺瞭如此嚴苛的開發條件,然而一個半月後再次出讓,開發商對該地塊的追逐不但沒有使土地價格降溫,反而使價格被進一步追高。

“成本價和購買人群之間的落差太大。有多少剛需買傢能承受這樣的產品,前景不容樂觀。對信達來說,未來怎麼做產品、如何營銷、降低財務成本,幾乎每個環節都在考驗開發商。”盧文曦說。

盧文曦指出,新江灣地區的新房多數為大戶型。雖然在區域裡,小戶型的確能形成一定的錯位競爭。可今年上海90平方米以下小戶型的平均成交均價,隻有2.3萬元/平方米。

本文來源:華夏時報 作者:王海春



“瘋狂”的樓板價



該地塊不但創下瞭福州倉山區住宅項目的最高樓板價最高紀錄,也成為今年福州的總價地王。而51.5 億元的總價,也成為福州土地拍賣史上總價第三貴的土地。

不過對於有著金融背景的信達地產來說,錢並非其所要擔心的因素。



11月18日融僑聯手陽光城以51.5億元的價格,拍下瞭福州海峽奧體中心一幅總面積約320畝的土地,樓板價近1.6萬元/平方米。

“新江灣城區域商品房的成交均價近幾年幾乎維持瞭2010年的價格水平。2010年該區域成交均價4.1萬元/平方米,今年的均價4.6萬元/平方米。”鏈傢地產分析師陸騎麟表示。

10月底信達資產設立瞭總規模超過51億元的信達城市發展基金,用於投資城市舊改、安居型商品房項目、房企並購類項目。11月24日,信達地產披露用於投資房地產領域的私募基金額度由此前的40億元,增加至80億元。

11月25日,信達地產以72.99億元的價格,拍得上海楊浦區新江灣城一幅地塊。值得註意的是,被指初始出讓總價過高、項目大戶型所占比例較高,10月中旬新江灣地塊曾被政府緊急叫停。

“又是一塊面粉貴過面包的土地。”中原地產分析師盧文曦如是評價。

土地市場持續升溫

房企圍獵致土地市場持續升溫 上海新江灣地王信號

從地塊周邊在售項目的情況來看,中建大公館的成交均價約5萬元/平方米,華潤橡樹灣的成交約6萬元/平方米。信達地產拿地的成本價,已接近在建新房的銷售價。

不隻是福州,南昌的土地價格近期也漲得相當離譜。

經過近一個小時的激烈競價,四川藍光11月17日以6.28億元的高價拍得江西省南昌市朝陽新城一幅土地。雖然總價不高,然而1027萬元/畝的單價較503萬元/畝的起始價翻瞭一倍還多,並刷新瞭朝陽新城的單價地王紀錄。

江蘇一傢房企高層告訴記者,包括南京、蘇州、杭州等城市,土地價格都出現瞭程度不同上揚的態勢。而開發商的心態卻很奇怪,沒有冷眼旁觀,反而加快瞭購置土地的步伐。

開發商對未來走勢由空看多,則是助漲此輪土地市場持續升溫的直接原因。

一傢全國房企副總裁向記者表示,土地價格又開始漲瞭,而且可能會持續比較長的一段時間。“上半年房子也不怎麼好賣,一些同行已經在想著要賣掉一點項目來減輕壓力瞭。但三季度以後情況不對瞭,那些想轉讓項目的,要麼不賣瞭,要麼提瞭價格。因為很多同行都認為,明年將有一波上漲的行情。如果現在仍按以前的價格轉讓股權,並不合算。而在土地市場上,則表現為土地價格持續升溫。如果一些市場的供地計劃很少,對優質地塊的追逐近乎瘋狂。”上述人士說。

在萊坊國際研究總董事楊悅晨看來,開發商之所以在土地價格居高不下的情況下仍然追高,源於房價可能會迎來新一波上漲的市場預期。

“有人說經濟不好,房價怎麼漲得起來。但問題也許就在這兒。經濟不好,更需要房地產拉動。目前利率已經非常低瞭,接下來可能會繼續走低。今年的股災讓很多人再次看到股市的高風險,而出於財富保值的目的,很多人購房置業的需求會出現很大的增長。相當一部分人資產的配置,將放在房地產上。升值目的也許在其次,保值則可能是更重要的。”楊悅晨指出,市場的這種變化信息,一定程度上也被部分敏銳的開發商所捕捉到。而這才是土地市場持續升溫更深層次的原因。



內容來自163新聞

經過調整之後,政府要求該地塊開發中小套型的比例不得低於60%。按調整後的方案,90平方米以下的中小套型普通商品住宅建設規模不少於5.93萬平方米,套數不少於660套。

上海又拍出地王瞭。



新聞來源http://money.163.com/15/1128/08/B9GD0EDK002534NU.html
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